El debate en torno al acceso a la tierra sigue en agenda en virtud de dos casos que en el último tiempo generaron una preocupación adicional: el proyecto del desarrollo urbanístico en la chacra 274 y el loteo irregular en la zona de La Elena. En ese marco, la detección de operaciones inmobiliarias en zonas donde el Plan de Desarrollo Territorial no admite la subdivisión de parcelas encendió las alarmas.

El bloque de concejales de Fuerza Patria se hizo eco de la problemática y presentó un proyecto de ordenanza que busca establecer condiciones obligatorias de información y transparencia para la comercialización de inmuebles bajo la figura de condominio en Tandil.

Por su parte, el Gobierno comunal lanzó una campaña para advertir sobre la proliferación de ofertas de terrenos que, bajo una apariencia de legalidad, esconden irregularidades normativas.

En diálogo con Tandil Despierta (EcoTV y 104.1 Tandil FM), la directora de Ordenamiento Territorial y Catastro, María Riestra, se refirió a la complejidad de una situación que no es nueva, pero que encontró en las redes sociales un terreno para su expansión.

“La mejor manera de prevenir estas cosas es con información”, planteó la funcionaria. Al enfocarse en el tema, advirtió que “estamos detectando que están haciendo muchas ventas de ‘loteos’ bajo la figura de condominio”.

La figura del condominio

En cuanto a la modalidad legal utilizada para estas transacciones, Riestra precisó que en estos casos el comprador no adquiere un lote propio con su partida inmobiliaria independiente, sino “una porción de un terreno indiviso”.

“La gente está comprando un porcentaje de algo, pero el lote sigue siendo uno solo”, advirtió la directora, señalando que el lote, como unidad independiente, “no existe”.

A diferencia de la propiedad horizontal, esta modalidad “no genera unidades funcionales” y además representa un “riesgo patrimonial”, ya que el comprador no llega a ser dueño absoluto de su parcela. Entonces, al no existir un lote subdividido legalmente, es imposible realizar una escrituración individual.

“El hecho que muestren que un lote está marcado o que haya casas en la zona no quiere decir que eso esté aprobado”, enfatizó la funcionaria.

La imposibilidad de construir de forma legal es otro de los puntos clave, ya que, al tratarse de parcelas irregulares, el Municipio no otorga los permisos de obra que habiliten el inicio de las tareas.

Restricciones legales y la Ley de Paisaje Protegido

A este escenario, Riestra sumó como particularidad de la ciudad que su crecimiento está regulado por dos normativas centrales: el Plan de Ordenamiento Territorial (PDT) y la Ley de Paisaje Protegido. Ambas leyes establecen límites estrictos para la subdivisión de tierras, especialmente en las zonas serranas.

La directora de Catastro recordó que en áreas protegidas, la normativa prohíbe divisiones menores a los 7.500 metros cuadrados, lo que equivale a casi una hectárea.

“Si ofrecen un lote de 350, 400 o 600 metros cuadrados en estas zonas, lo más probable es que ese lote sea irregular y no exista ni pueda existir nunca”, advirtió.

Y aclaró que no dependen de la voluntad del Ejecutivo, sino que los trámites de subdivisión deben ser convalidados en Provincia, donde se verifica el cumplimiento del PDT y la preservación del entorno natural. “Son veedores de estas dos normativas”, señaló.

“Es un tema serio, de riesgo patrimonial que muchas veces no se puede solucionar”, agregó.

Asesoramiento

En primer lugar, resulta necesario tomar como punto de partida que, en Tandil, “no todos los lotes son divisibles”, que “tenemos áreas protegidas”, aquellas que no admiten la subdivisión en menos de 7.500 metros cuadrados.

Ante este escenario, Riestra sugirió que todo interesado en un terreno debe asesorarse con un “profesional de confianza”, ya sea un agrimensor, arquitecto, abogado o escribano.

Para facilitar este proceso, la Dirección de Ordenamiento Territorial y Catastro puso a disposición de la comunidad diversos canales de consulta por mail a catastro@tandil.gov.ar o mediante atención presencial en Maipú y Chacabuco, de lunes a viernes de 8 a 13.

Asimismo, el Municipio difundió un plano simplificado de la ciudad, donde las zonas críticas aparecen resaltadas en rojo para que los vecinos puedan identificar rápidamente dónde deben estar atentos.

La funcionaria invitó a todos los vecinos a acercarse a las oficinas municipales para verificar la situación de cualquier parcela antes de firmar boletos de compraventa o realizar pagos.

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